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商品房买卖合同解除后按揭款如何处理?
作者:  点击:1535 次  发表时间:2016-11-22 10:34:42

商品房买卖合同解除后按揭款如何处理?

案例:

    李先生与某房地产开发公司于1年前签定了商品房买卖合同,购买一90平方米的房屋一套,总房价为34万元。至今年6月,李先生在办理交房手续时发现,商品房买卖合同中约定的部分设计已经发生变更,开发商之前也没有进行通知,考虑到设计变更后的户型不满意,遂准备与开发商解除合同,但不知是不是这样就可解除与银行的按揭贷款合同?

【律师观点】

    按揭贷款涉及三方当事人,即购房者,开发商和贷款银行。当开发商违约导致购房合同解除时,开发商根据法律和合同的规定承担违约责任,实践中不会存在太大的争议。由于按揭贷款合同是基于购房合同而产生的,购房合同的解除必将导致按揭贷款合同的目的无法实现,购房者必须与银行协商解除按揭贷款合同。而如何解除与银行的按揭贷款合同,却因解除时间的不同而有所区别。在按揭贷款过程中,银行是通过开发商提供阶段性连带责任担保和预购房的抵押这两种基本方式来降低贷款风险的。即在购房者取得房产证(小产权证)之前,是由开发商对购房者的贷款提供连带责任担保;而在这之后,由于住房抵押合同生效的条件已具备,银行则通过抵押权来防范贷款风险。因开发商违约导致购房者与银行协商解除按揭贷款合同的,购房者、银行、开发商三者之间仍处于借款人、贷款人和保证人的关系,只要开发商承担违约责任,将剩余按揭款、购房者自付房款、已按揭贷款的本金及违约金分别支付给银行和购房者,即可解除合同。而在商品房交付使用并办妥小产权证之后,出现合同约定的解除情形时,购房者办理解除按揭贷款合同的产权较为复杂。

首先,购房者单方解除购房人权利受到限制。《个人住房贷款管理办法》第十九条规定:“抵押期间,未经贷款人同意,抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠”。由于产权已过户到购房者名下,购房者虽有权利解除购房合同,但不能直接退房,购房者有义务书面通知房屋抵押权人的银行有关购房合同的履行情况及违约责任承担情况;

其次,由于开发商的保证责任已终止,如碰到信誉不佳的开发商,购房者一旦不能及时拿到退房款,势必影响购房者提前归还按揭贷款,增加购房者的经济损失。因此,因开发商违约导致购房合同解除的,并不必然导致按揭贷款合同的解除,购房者一定要及时与银行协商解除按揭贷款合同的办法。

    实践中处理此方面纠纷主要依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条:商品房买卖合同被确认无效或者被撤消、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受购房贷款及购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

【律师简评】

     购房合同被解除后,开发商应将从购房者处取得的所有购房款项返还给购房者。购房者申请的银行按揭贷款,也是购房款的一部分,也应一并返还给购房者,这种还款方法是理论上的做法,实践中很难这样操作。原因是有的购房者在拿到这笔钱后不还给银行,银行面临的风险就非常大。此时银行只能行使抵押权,拍卖或变卖已设定抵押的购房者所购房屋,但此时房屋已不归购房者所有,处分该房屋就损害了开发商的利益。相反,有的开发商要求购房者自己先将贷款部分还清后,再将全部退房款退还给购房者。事实上,大部分购房者在贷款后根本无力再从其他地方借到钱来先还银行的贷款,这种做法对购房者来说无疑是级不公平的。

    所以,笔者认为,无论是采取协商解决还是诉讼解决的方式,最好的处理办法是由开发商将应退购房款分成两部分,其中属于购房者首付款的部分直接退还给购房者,属于购房者向银行借款的部分直接交还给银行。(当然这其中关于银行利息承担的问题不是本文所要讨论的内容,这里不便多说,以后将会对该问题进行探讨与交流)。

 



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